© 2021 Nazarov & Partners
Как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости в новых реалиях
Итоги III квартала 2022 года
Фото: fbss.ru
Аналитики Залоговой службы Сбербанка совместно с экспертами рынка коммерческой недвижимости подвели итоги III квартала 2022 года.
Они констатируют, что самые пессимистичные прогнозы по росту вакансий и снижению выручки, озвученные в марте 2022 г., не сбылись: по итогам девяти месяцев, по мнению авторов исследования, происходит плавная адаптация к новым реалиям, некоторые российские игроки находят для себя новые возможности для развития на фоне ухода международных компаний.
Эксперты выделяют три фазы, которые прошел рынок коммерческой недвижимости, — от восстановления в I квартале 2022 г., неопределенности в марте и последующего падения на фоне геополитической и экономической ситуации до переключения фокуса на внутренний спрос.
Наиболее неопределенная ситуация на рынке торговой недвижимости связана с тем, что 42% международных брендов по-прежнему находятся в статусе приостановки деятельности.
«Активизировались российские ритейлеры, увеличились форматы магазинов, в частности, fashion-якорей: магазины некоторых активно развивающихся российских сетей расширяют действующие площадки с 400 до 1 тыс., иногда до 2 тыс кв. м», — говорит Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых помещений CORE.XP.
«Новые иностранные бренды из дружественных стран планируют выход через партнеров — российские франчайзи «атакованы» новыми предложениями. Активно развиваются некоторые крупные российские бренды и форматы универмагов», — подтверждает Полина Жилкина, управляющий партнер Retex. «Некоторые собственники ТЦ смотрят на возможности самостоятельно взять франшизу иностранных брендов. Но при этой, казалось бы, активности со стороны участников рынка быстро и полностью заместить всех "уходящих" брендов невозможно, крупнейшие fashion-якоря занимают по России около 1 млн кв. м, для поглощения возможного высвобождения площадей потребуется некоторое время», — заявила эксперт.
Исследование также показало, что на рынке офисной недвижимости произошло замедление сделок и сокращение нового ввода, собственники выстраивают коммуникации и фокусируются на российских компаниях и государственных структурах.
«Более 60% сделок новой аренды в I — III кварталах 2022 г. были заключены в классе В+. Однако компании по-прежнему активно интересуются высвобождающимися офисами класса А, — говорит Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. — Арендаторы офисных площадей ожидают снижения ставок. Кроме того, мы наблюдаем изменения в предпочтениях арендаторов относительно размера офисного блока. Бизнес смотрит в сторону меньших площадей (до 1 тыс. кв. м), в то время как крупные российские компании, государственные и окологосударственные структуры продолжают рассматривать опции более 10 тыс. кв. м. Количество запросов на, так называемую, середину в 2—5 тыс. кв. м существенно сократилось».
«Спрос на крупные лоты наблюдается со стороны госсектора. Российский бизнес сосредоточен на оптимизации, организовался рынок субаренды офисных площадей. Основной арендный спрос нацелен на помещения с отделкой — на фоне роста цен на строительные материалы арендаторы готовы использовать уже отремонтированное пространство и адаптировать под нужды своей компании», — поясняет ситуацию на рынке Наталья Никитина, Международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP. По прогнозам эксперта, уровень вакантных площадей до конца года на рынке офисов может составить 11,8%. «Всего на рынке коммерческой недвижимости порядка 25% площадей принадлежат иностранным инвесторам, — добавляет Ольга Шлычкова, Старший директор, Рынки капитала и инвестиций CMWP. — Сделки с нерезидентами оказывают давление на ставки капитализации на текущий момент, однако в следующем году количество таких сделок снизится, поскольку большинство "вынужденных продавцов" реализуют активы в текущем году».
Увереннее всего по-прежнему чувствует себя складской сегмент, несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к росту вакансий и увеличению объема предложения в субаренду. Однако, как отмечает Виктор Афанасенко, Региональный директор, Руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, часть помещений будет поглощена рынком как субаренда, часть — трансформируется в сделки прямой аренды (замена арендатора), часть — еще появится в виде субаренды или скрытой аренды. Ключевыми потребителями на рынке складской недвижимости остаются Ozon и Wildberries, совокупный объем складских площадей, уже занимаемых этими крупнейшими интернет-магазинами, составляет около 2 млн кв. м — и еще более 1 млн кв. м запланировано к строительству или уже строится. «За последние два года уровень средней сделки в сегменте e-commerce вырос в три раза, в то время как классический ритейл демонстрирует сокращение размера средней сделки почти в два раза», — отмечает эксперт.
Источник: eg-online
Они констатируют, что самые пессимистичные прогнозы по росту вакансий и снижению выручки, озвученные в марте 2022 г., не сбылись: по итогам девяти месяцев, по мнению авторов исследования, происходит плавная адаптация к новым реалиям, некоторые российские игроки находят для себя новые возможности для развития на фоне ухода международных компаний.
Эксперты выделяют три фазы, которые прошел рынок коммерческой недвижимости, — от восстановления в I квартале 2022 г., неопределенности в марте и последующего падения на фоне геополитической и экономической ситуации до переключения фокуса на внутренний спрос.
Наиболее неопределенная ситуация на рынке торговой недвижимости связана с тем, что 42% международных брендов по-прежнему находятся в статусе приостановки деятельности.
«Активизировались российские ритейлеры, увеличились форматы магазинов, в частности, fashion-якорей: магазины некоторых активно развивающихся российских сетей расширяют действующие площадки с 400 до 1 тыс., иногда до 2 тыс кв. м», — говорит Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых помещений CORE.XP.
«Новые иностранные бренды из дружественных стран планируют выход через партнеров — российские франчайзи «атакованы» новыми предложениями. Активно развиваются некоторые крупные российские бренды и форматы универмагов», — подтверждает Полина Жилкина, управляющий партнер Retex. «Некоторые собственники ТЦ смотрят на возможности самостоятельно взять франшизу иностранных брендов. Но при этой, казалось бы, активности со стороны участников рынка быстро и полностью заместить всех "уходящих" брендов невозможно, крупнейшие fashion-якоря занимают по России около 1 млн кв. м, для поглощения возможного высвобождения площадей потребуется некоторое время», — заявила эксперт.
Исследование также показало, что на рынке офисной недвижимости произошло замедление сделок и сокращение нового ввода, собственники выстраивают коммуникации и фокусируются на российских компаниях и государственных структурах.
«Более 60% сделок новой аренды в I — III кварталах 2022 г. были заключены в классе В+. Однако компании по-прежнему активно интересуются высвобождающимися офисами класса А, — говорит Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. — Арендаторы офисных площадей ожидают снижения ставок. Кроме того, мы наблюдаем изменения в предпочтениях арендаторов относительно размера офисного блока. Бизнес смотрит в сторону меньших площадей (до 1 тыс. кв. м), в то время как крупные российские компании, государственные и окологосударственные структуры продолжают рассматривать опции более 10 тыс. кв. м. Количество запросов на, так называемую, середину в 2—5 тыс. кв. м существенно сократилось».
«Спрос на крупные лоты наблюдается со стороны госсектора. Российский бизнес сосредоточен на оптимизации, организовался рынок субаренды офисных площадей. Основной арендный спрос нацелен на помещения с отделкой — на фоне роста цен на строительные материалы арендаторы готовы использовать уже отремонтированное пространство и адаптировать под нужды своей компании», — поясняет ситуацию на рынке Наталья Никитина, Международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP. По прогнозам эксперта, уровень вакантных площадей до конца года на рынке офисов может составить 11,8%. «Всего на рынке коммерческой недвижимости порядка 25% площадей принадлежат иностранным инвесторам, — добавляет Ольга Шлычкова, Старший директор, Рынки капитала и инвестиций CMWP. — Сделки с нерезидентами оказывают давление на ставки капитализации на текущий момент, однако в следующем году количество таких сделок снизится, поскольку большинство "вынужденных продавцов" реализуют активы в текущем году».
Увереннее всего по-прежнему чувствует себя складской сегмент, несмотря на то, что в последнее время наблюдается тенденция к росту вакансий и увеличению объема предложения в субаренду. Однако, как отмечает Виктор Афанасенко, Региональный директор, Руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, часть помещений будет поглощена рынком как субаренда, часть — трансформируется в сделки прямой аренды (замена арендатора), часть — еще появится в виде субаренды или скрытой аренды. Ключевыми потребителями на рынке складской недвижимости остаются Ozon и Wildberries, совокупный объем складских площадей, уже занимаемых этими крупнейшими интернет-магазинами, составляет около 2 млн кв. м — и еще более 1 млн кв. м запланировано к строительству или уже строится. «За последние два года уровень средней сделки в сегменте e-commerce вырос в три раза, в то время как классический ритейл демонстрирует сокращение размера средней сделки почти в два раза», — отмечает эксперт.
Источник: eg-online