© 2021 Nazarov & Partners

Когда и почем будет выставлен на продажу крупнейший в России крытый аквапарк

Имущество будет выставлено на торги после вступления судебного акта об утверждении суммы оценки в законную силу.
Фото: akvamirnsk.ru, презентация Российского аукционного дома на РБК
Гостиницу на 150 мест рядом с аквапарком хотели ввести в эксплуатацию в 2018 году. Подогреваемые бассейны под открытым небом на пляже рядом с гостиницей и аквапарком зимой планировали использовать как катки.
Арбитражным судом Новосибирской области назначена повторная оценка имущественного комплекса новосибирского аквапарка, принадлежащего банкроту ООО «ВДТ-строй», входящего в ГК «Кварсис», которая должна быть завершена в январе.
Имущество будет выставлено на торги после вступлени законную силу, сообщил РБК Новосибирск конкурсный управляющий «ВДТ-строй» Дмитрий Воронин.

Вопрос об утверждении положения о реализации имущества «ВДТ-Строй» также находится на рассмотрении Арбитражного суда Новосибирской области, сказал Воронин.
Стоимость самого аквапарка «Аквамир» определена в 1,4 млрд руб. без НДС, газовая котельная стоит около 29,5 млн руб., земля — около 300 млн руб., права на товарные знаки — 80 тыс. руб. Ранее в 2021 году была обнародована оценка прав аренды помещений в аквапарке (около 100 млн руб.), дебиторская задолженность (29,3 млн руб.), стоимость части оборудования и автомобилей (около 4 млн руб.).

В 374 млн руб. оценен объект незавершенного строительства — здание 12-этажной гостиницы на 150 номеров и многоуровневой парковки на 478 машиномест. «Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 56%, однако наиболее дорогостоящие строительные работы уже осуществлены», — указано в отчете об оценке. Дмитрий Воронин сообщил РБК Новосибирск, что какие-либо проблемы, затрудняющие достройку, у недостроенного здания в настоящий момент не установлены.


Зачем нужна повторная экспертиза


В конце июня прошлого года Петр Овчинников, собственник ООО «ВДТ Строй» и известный новосибирский девелопер, направил в арбитраж заявление о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий реализации имущества «ВДТ Строй», где указал необоснованное, на его взгляд, привлечение к процессу продажи организатора торгов — АО «Российский аукционный дом». По мнению Овчинникова, функции организатора торгов Дмитрий Воронин может выполнить самостоятельно. К тому же, в один лот включены все объекты, принадлежащие должнику, что, по мнению заявителя, повлечет снижение спроса потенциальных покупателей, поскольку не все имущество, предлагаемое к реализации, неразрывно связано с аквапарком.

Овчинников оказался не единственным несогласным. В октябре прошлого года в дело представлены возражения кредитора Сургутнефтегазбанка на положение о порядке продажи имущества, со ссылками на то, что Межтопэнергобанк не имел права утверждать положение в своей редакции. Также кредитор в возражениях выразил фактически несогласие с ценой объекта незавершенного строительства — гостиницы.

Учитывая давность предыдущей экспертизы и с учетом мнения Сургутнефтегазбанка и Межтопэнергобанка, суд назначил проведение судебной экспертизы и поручил ее проведение экспертам Елене Ремпенинг и Евгении Арсенчук из новосибирской «Финансово–производственная группы «ТАСАДОР».
Срок производства судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости имущественного комплекса новосибирского аквапарка назначен судом до 15 января.

«Оценка, проведенная в июле 2021 года, на данный момент не актуальна, она проводилась в условиях иного рынка, а продавать имущество предстоит с учетом технического состояния объектов на данный момент и текущей конъюнктуры рынка», — комментирует ситуацию адвокат бюро Sollars Гурген Сагательян.
Если экспертиза будет готова в январе, и суд рассмотрит заявление Петра Овчинникова в ближайшие пару месяцев, то, с учетом возможного оспаривания определения о разрешении разногласий, можно ожидать, что новосибирский аквапарк выставят на продажу уже в 2023 году в рамках одного или нескольких лотов, полагает эксперт.

Судья Анна Мельникова в перечне вопросов для экспертов указывает, что кроме стоимости зданий, земли, оборудования, прав аренды и прав на товарные знаки экспертам следует оценивать отдельно стоимость недостроенной гостиницы в случае ее реализации отдельно или совместно с первой очередью аквапарка.

Также отдельным вопросом вынесена стоимость водных аттракционов, которые имеют свою большую ликвидность, полагает суд. Также была принята во внимание принадлежность горок лизингодателю МТЭБ Лизинг, являющегося кредитором по делу.

Целесообразнее продавать аквапарк и недостроенную гостиницу отдельными лотами, уверен Сагательян из бюро Sollars. «Аквапарк — уже действующий бизнес, которым могут заинтересоваться больше потенциальных покупателей, — отмечает эксперт. — Приобретать же аквапарк в нагрузку с недостроенной гостиницей может оказаться не так привлекательно».


Несостоявшаяся продажа


Два года назад, в январе 2021 года, Российский аукционный дом (РАД) выставлял на торги права требования основного залогового кредитора «ВДТ-Строй» — Межтопэнергобанка — к трем компаниям, входящим в ГК «Кварсис» на общую сумму в 4,03 млрд руб. Права требования предлагались к реализации за цену до 2,090 млрд руб. Торги не состоялись.

Отсутствие заявок на этот лот странным назвать нельзя, поскольку продавали не сам актив — имущественный комплекс аквапарка, — а право требования к банкротящимся компаниям, пояснял источник РБК Новосибирск, знакомый с ситуацией. Поэтому выкуп этого права означал бы замораживание крупных сумм на довольно длительный период, пока дело не дойдет до продажи самих активов компаний ГК «Кварсис».

Аквапарк «Аквамир» ввели в эксплуатацию в 2016 году, это крупнейший в России крытый аквапарк площадью 40 тыс. кв.м. Инвестиции в проект составили 4,5 млрд руб.
ООО «ВДТ строй» — заказчик строительства аквапарка, входит в структуру ГК «Кварсис». В компании ввели конкурсное производство в сентябре 2019 года, оно продлено до середины марта 2023 года. На рассмотрении суда находятся заявления конкурсного управляющего о признании сделок недействительными, о привлечении контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности, заявление единственного участника должника Овчинникова о разрешении разногласий, констатируют в суде.

По словам Дмитрия Воронина, на конец 2022 года реестр требований кредиторов сформирован на сумму 3,051 млрд руб. Крупнейшими кредиторами являются — Межтопэнергобанк в лице госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов», Сургутнефтегазбанк, ФПО «Доверие», ЗАО «МТЭБ Лизинг», а также ряд мелких кредиторов. Требования Межтопэнергобанка (АСВ) составляют 2, 184 млрд руб.


Экономика аквапарка


Открыть аквапарк в нынешних экономических условиях — очень дорого, что связано и с тем, что все оборудование нужно покупать за рубежом, указывают оценщики Владимир Шепелев, Надежда Гинда и Алексей Кубрин из оценочной компании ООО «Стремление» в отчете за июль 2021 года.
Аквапарк «Аквамир» фактически не имеет сопоставимых по уровню оказываемых услуг конкурентов и объектов-аналогов в Новосибирске, полагают оценщики. К тому же, кризис благотворно влияет на рынок аквапарков, так как потребность населения в отдыхе никуда не уходит, а покупательная способность в отношении путешествий и отдыха за границей снижается. Аквапарк служит доступной и географически близкой заменой отдыху на море, что положительно влияет на спрос.

Прогнозная выручка аквапарка на 2022 год в отчете заложена на уровне 828,3 млн руб, на 2023 год — на уровне 860 млн руб. в год. При операционных расходах на уровне 520 млн руб в год чистая прибыль заложена на уровне 220-240 млн руб в год.
При этом сам «ВДТ-Строй» эксплуатировал аквапарк всего несколько лет, потом право аренды было передано ООО «Глобал». В начале 2021 года в судебном порядке «ВДТ-Строй» расторг договор с «Глобалом».

Представитель конкурсного управляющего «ВДТ Строй» Сергей Репников пояснял, что в ходе проведения процедуры банкротства им было установлено, что аквапарк якобы сдавался в аренду по заниженной стоимости, а условия арендатора ООО «Белая Сфера Констракшн» стали более выгодными для конкурсной массы. «Глобал» со своей стороны направлял два иска о признании одностороннего расторжения договора аренды незаконным, но решение оказалось не в пользу компании.

В январе прошлого года Петр Овчинников направил жалобу на бездействие Дмитрия Воронина, выразившееся в «отсутствии контроля за деятельностью арендатора ООО «Белая Сфера-Констракшн» и попустительстве созданию схемы по занижению арендной платы, причитающейся к получению должником». Овчинников также просил взыскать солидарно с конкурсного управляющего, «Белой Сферы-Констракшн» и ИП Михаила Дегтянникова убытки в размере недополученной арендной платы. Очередное заседание по данному делу пройдет 12 января.

Источник материала: РБК Новосибирск