Госкомпании зовут в регионы. Новосибирск, а ключи от большого офиса у нас есть?

В очередной раз в стране прозвучало: крупным компаниям стоит активнее переезжать из Москвы в регионы.

Новость приятная. Можно мысленно потирать руки: новые рабочие места, налоги, обеспеченные покупатели, корпоративные бюджеты. Риелторы уже представили сделки, рестораны - деловые ужины, девелоперы - будущих клиентов. Пока, конечно, в воображении. Чемоданы ещё никто не распаковывал.

23 сентября прошло сообщение: Минэкономразвития определило восемь крупных холдингов, с которыми обсуждается перенос части функций и рабочих мест из Москвы в регионы. Среди них РЖД, «Аэрофлот», «Роснефть», «Транснефть», «Россети», «Почта России», «Интер РАО» и «Зарубежнефть». Речь пока именно об отдельных функциях и подразделениях, а не о решении перевезти все головные офисы. Новосибирск как выбранное направление в этой новости не назван.

Но давайте представим следующий шаг. Крупная компания рассматривает Новосибирск и приходит с конкретным запросом: нам нужно разместить большую команду в одном здании. Купить его или арендовать целиком. Получить собственную систему доступа, понятную эксплуатацию, парковку и возможность расширяться.

Площадь - десять, двадцать или тридцать тысяч квадратных метров.
И тут среди красивых разговоров о региональном развитии возникает довольно приземлённая просьба: покажите здание.
Желательно то, в которое можно въехать. И чтобы половину будущего офиса не пришлось искать между припаркованными автомобилями.

Я уже разбирал [37 крупных объектов Новосибирска], а затем отдельно рассматривал [здания, которые можно купить или арендовать целиком]. Там было много вариантов в диапазоне двух–десяти тысяч метров, каждый со своими достоинствами и ограничениями. Но двадцать тысяч офисных метров под одного пользователя — уже другой масштаб задачи.


Большие здания в городе есть

Для начала я собрал рабочий список из 22 объектов площадью более десяти тысяч квадратных метров. Это предварительная выборка, а не полный реестр недвижимости города и тем более не каталог зданий, выставленных на продажу.

Названия знакомые: «Кронос», «Сити-центр», «Гринвич», «Новая Высота», «Ланта-Центр», «Лига-Капитал», «Кобра», «Техноком», «Время», «Дельта» и другие.
По моей рабочей информации, 11 объектов в этом списке имеют единого собственника. Девять распроданы по частям. Ещё по двум нужна дополнительная проверка: по «Ланта-Центру» - структуры собственности, по «Технопрому» - и характеристик объекта, и собственников.
Но уже на первом шаге половина списка требует либо сложной сборки помещений у разных владельцев, либо дополнительного выяснения, с кем вообще договариваться.


Одно здание - много разных решений

Новосибирский рынок много лет развивался через продажу офисов по частям. Где-то продавали этажи, где-то крупные блоки, где-то отдельные помещения.
У такой модели была своя экономика: застройщик возвращал вложения, небольшие компании приобретали собственные офисы, инвесторы получали доступный по размеру актив. Но для будущего покупателя целого здания последствия совсем другие.

На карте он видит один бизнес-центр. Фасад один, вывеска одна, даже охранник на входе один. А продавцов - целое собрание, причём единогласие в повестку пока не включено.
В переговорах перед ним оказываются разные собственники с разными интересами.

Один готов продать. Второй живёт на арендный доход и продавать не собирается. Третий занимает помещение своим бизнесом. Четвёртый согласен, но по цене, которая делает весь проект бессмысленным. И достаточно одного важного блока, который не удастся приобрести, чтобы не получилось сформировать полностью автономный корпоративный объект.

По моей информации, этот вопрос возникает при рассмотрении «Сити-центра», «Кобры», обоих «Технокомов», «Евразии», здания на Державина, 28, объекта на площади Труда, 1, офисной части «Сан Сити» и БЦ «Время».

Это не означает, что там невозможно купить или арендовать большой блок. Иногда именно такой вариант и нужен. Но задача получить несколько тысяч метров в хорошем бизнес-центре заметно отличается от задачи приобрести всё здание и управлять им самостоятельно.


С кем хотя бы можно начать разговор о целом объекте

Если опираться на мою рабочую информацию о едином собственнике, получается следующий перечень. Ещё раз: присутствие в таблице не означает согласия владельца на продажу или аренду здания целиком.

По Нарымской, 37 и Горскому, 66, по имеющейся у меня информации, продажа рассматривается предметно. Для Нарымской нужно учитывать торгово-офисный формат: пригодность всей площади для корпоративного офиса ещё предстоит оценить. По Горскому, 66 - наличие предложения само по себе не определяет срок освобождения здания.

По остальным объектам из таблицы разговор о продаже - отдельная задача. Владелец работающего бизнес-центра может вообще не хотеть выходить из актива. Или согласится только на условиях, которые не устроят покупателя.

Поэтому «есть единый собственник» означает возможность обсуждать объект с одним центром принятия решений. Это ещё не готовность к сделке. Собственник ведь тоже читает новости, но обязанности срочно продать свой бизнес-центр из них не следует.


Из одиннадцати остаются пять. И это только проверка размера

Допустим, компании нужно здание общей площадью от двадцати тысяч метров. В этой выборке из 11 объектов остаются пять: «Кронос», «Гринвич», «Новая Высота», «Дельта» и «Лига-Капитал».
Поднимаем порог общей площади до тридцати тысяч - остаются три. До сорока тысяч - один «Кронос».
Это арифметика моей выборки, а не утверждение, что других потенциальных вариантов в городе не существует. Но она показывает, насколько быстро заканчивается видимое разнообразие.


Теперь самое важное: что именно компания называет двадцатью тысячами метров?

Общая площадь здания включает пространства разного назначения. Паркинг, технические помещения, торговля, лестницы, холлы и офисы могут складываться в одну красивую цифру. Арендопригодная площадь меньше общей, а пространство, которое подходит под конкретную офисную планировку, ещё нужно посчитать отдельно.

Подземные парковки у крупных объектов занимают тысячи метров и могут составлять существенную долю здания. Это нужная и дорогая инфраструктура. Но финансовый департамент между колоннами паркинга не разместишь. Даже если на презентации все квадратные метры одного цвета.

Поэтому в таком подборе нужны как минимум три разных числа: общая площадь здания, площадь подходящих офисных помещений и площадь, которую можно передать компании к нужной дате. Подменять одно другим очень удобно для большого списка и совершенно бесполезно для переезда.

Например, у Double Hill общая площадь - 13 272 м². При этом официальный сайт указывает 7 642 м² арендной площади. Для запроса на десять тысяч метров арендуемых офисов одного факта существования здания площадью тринадцать тысяч явно недостаточно.

У «Лиги-Капитал», по информации сайта бизнес-центра, из 22 500 м² общей площади 5 000 м² занимает подземная парковка. После её вычета остаётся 17 500 м² - причём это ещё не чистая офисная площадь. Значит, запрос на двадцать тысяч метров именно офисов уже не закрывается исходной цифрой из таблицы.

«Дельта» добавляет рынку крупный современный объект: сайт ГК «Труд» указывает более 24,5 тысячи м² и ввод в эксплуатацию 15 августа 2025 года. Но и здесь общую площадь нельзя автоматически считать свободным офисным блоком или предложением продать корпус целиком.

Поэтому после отбора по размеру потребуется заново разобрать каждый объект: сколько в нём подходящей офисной площади, можно ли собрать её непрерывно и какую команду позволяет разместить инженерия здания. Цифра «20 тысяч» в рекламной карточке сама по себе ещё не повод заказывать двадцать тысяч метров ковролина.


Купить здание и въехать в него - разные даты

Предположим, подходящий объект найден и собственник согласился обсуждать продажу.
Следующий вопрос - арендаторы.
Для инвестора заполненный бизнес-центр может быть хорошим приобретением: здание работает и приносит доход. Для компании, которой нужно разместить собственных сотрудников, тот же самый арендный поток означает занятые помещения.

В инвестиционной презентации написано «стабильные долгосрочные арендаторы». В календаре переезда это может читаться как «в ближайшее время ваше кресло поставить некуда».
Сама смена собственника не является основанием для изменения или расторжения действующих договоров аренды.

Нужно понимать сроки договоров, возможности досрочного прекращения, готовность арендаторов к переговорам и реальный календарь освобождения. Где-то потребуется ждать. Где-то - договариваться о компенсации или другом помещении. Где-то получить всё здание в нужный срок не удастся.

Даже если условно считать вопрос с арендаторами решённым, остаются планировки, вентиляция, кондиционирование, электрические мощности, лифты, парковка, связь и будущая стоимость эксплуатации.

Большую команду нельзя рассадить по принципу «столы вроде помещаются». Нужно проверить, сможет ли здание обеспечить нормальные условия при такой нагрузке. Торговые этажи тоже не превращаются в хорошие офисы только потому, что их площадь подходит по таблице.

Здесь вполне возможен результат, знакомый по моим предыдущим обзорам: после проверки конкретного задания остаётся один–два варианта. А если нужен быстрый въезд без существенной адаптации, подходящего варианта может не оказаться вообще. До такой проверки называть точное число было бы преждевременно.

А что строится? Freedom

Есть и будущие варианты. В проекте Freedom, по моей предварительной информации, возможно обсуждение отдельного здания или корпуса площадью около десяти тысяч квадратных метров - с покупкой или арендой целиком.

Это направление для предметного разговора уже с инвестором, а не ещё один подтверждённый свободный объект в таблице.

Для компании, которая готова ждать, такой сценарий может быть интереснее переделки действующего здания. Можно заранее согласовать планировку, инженерные требования и отделку. Однако срок ввода корпуса и дата, когда сотрудники сядут за рабочие столы, тоже не обязаны совпадать: между ними могут находиться ремонт, оснащение и подготовка к работе.

Freedom расширяет круг поиска, но не отменяет ограничения. Около десяти тысяч метров - отдельный масштаб задачи. Запрос на двадцать тысяч офисных метров он сам по себе не закрывает.


Вместе с компанией переезжают люди

Офисом задача не заканчивается.
Перенос бэк-офиса с наймом преимущественно местных сотрудников и переезд управленческой команды с семьями предъявляют к городу разные требования. В первом случае особенно важны кадры и транспортная доступность. Во втором сразу появляется ещё один рынок - жилья, в которое можно въехать в понятные сроки.

По моим наблюдениям, качественное готовое жильё тоже может стать ограничением. Квартира без отделки, даже в хорошем новом доме, не решает задачу семьи, которой нужно переехать через несколько месяцев. Сотрудника пригласили управлять подразделением, а не осваивать вторую профессию прораба.

Нужны квартиры с ремонтом, подходящие дома, школы, детские сады и приемлемый маршрут до работы. Обещание «зато у нас перспективный район» особенно хорошо звучит, когда ребёнка уже завтра нужно куда-то отвести.

Одну подходящую квартиру найти и подобрать жильё одновременно для десятков семей - разные по сложности задачи. При большом числе переезжающих это потребует отдельной работы. Масштаб возможного дефицита нужно считать под конкретный состав команды, а не выводить из общего количества объявлений.

Поэтому компании придётся оценивать весь переезд: офис, подготовку помещений, сроки, жильё и условия жизни сотрудников. Более низкая цена квадратного метра сама по себе не гарантирует, что весь проект окажется дешевле или проще.


Что город действительно может предложить

Новосибирск может участвовать в конкуренции за крупные компании. Но полезнее заранее понимать, какой именно запрос мы способны выполнить.

Нужен реестр объектов, по которым известны состав собственности, подходящая офисная площадь, позиция владельца, арендаторы, сроки освобождения и объём необходимых вложений. Тогда регион сможет обсуждать с компанией конкретный сценарий размещения.

Возможных сценариев несколько: приобрести существующее здание и подготовить его; арендовать крупный блок или корпус с поэтапным въездом; разместиться временно и параллельно строить объект под свои требования. Для очень большого запроса строительство под конкретного пользователя может оказаться более предсказуемым, чем попытка собрать чужой бизнес-центр из множества помещений.

В исходном списке есть 22 крупных объекта. Freedom - ещё один возможный вариант для отдельной проверки. Но компания приезжает за решением своей задачи, и каждый следующий вопрос сокращает список: собственники, полезная площадь, готовность к продаже, арендаторы, инженерия, сроки, жильё для команды.

Если федеральная компания действительно придёт в Новосибирск с запросом на двадцать тысяч офисных метров в одном здании, ей предстоит полноценный проект поиска, переговоров и подготовки недвижимости. Начинать его придётся задолго до даты переезда.

Радоваться перспективе переезда можно уже сейчас. А вот считать будущих налогоплательщиков я бы предложил после ответа на простой вопрос: где именно они будут работать и жить?