© 2025 НАЗАРОВ. Коммерческая недвижимость Новосибирска. Все права защищены.
Склад по подписке: почему складшеринг может стать новым большим форматом коммерческой недвижимости
Ответ складского рынка на новую экономическую реальность.
Еще недавно склад был предельно консервативным продуктом. Девелопер строил коробку, арендатор подписывал длинный договор, устанавливал стеллажи, нанимал людей и надеялся, что правильно рассчитал объемы бизнеса на несколько лет вперед.
Сегодня эта конструкция дает трещины.
Спрос меняется быстрее, чем строятся склады. Селлер может за несколько месяцев вырасти в пять раз — или потерять половину оборота после изменения алгоритмов маркетплейса.
Ретейлеру перед Новым годом нужны тысячи дополнительных паллето-мест, а в феврале они превращаются в дорогой пустующий воздух. Производителю требуется временный склад на время запуска новой линии, но арендовать ради этого несколько тысяч квадратных метров на пять лет бессмысленно.
На этом противоречии и растет складшеринг — формат, способный изменить не только логистику бизнеса, но и экономику складской недвижимости. В своем материале я решил глубже погрузиться в довольно новый формат - складшеринг и понять его привлекательность и перспективы для рынка.
Спрос меняется быстрее, чем строятся склады. Селлер может за несколько месяцев вырасти в пять раз — или потерять половину оборота после изменения алгоритмов маркетплейса.
Ретейлеру перед Новым годом нужны тысячи дополнительных паллето-мест, а в феврале они превращаются в дорогой пустующий воздух. Производителю требуется временный склад на время запуска новой линии, но арендовать ради этого несколько тысяч квадратных метров на пять лет бессмысленно.
На этом противоречии и растет складшеринг — формат, способный изменить не только логистику бизнеса, но и экономику складской недвижимости. В своем материале я решил глубже погрузиться в довольно новый формат - складшеринг и понять его привлекательность и перспективы для рынка.
Складшеринг — это не склад, который делят пополам
Если говорить просто, складшеринг — это совместное и гибкое использование складской инфраструктуры несколькими компаниями.
Бизнес получает не обязательно отдельное помещение, а ровно тот объем мощности, который ему необходим сейчас: десять паллето-мест, несколько стеллажей, отдельный бокс или участок склада. Через месяц объем можно увеличить, а после окончания сезона — уменьшить.
В международной практике используются названия on-demand warehousing, flexible warehousing, shared warehousing и co-warehousing. По своей логике это «облачная» модель: как компании перестали покупать собственные серверы и начали арендовать вычислительную мощность, так они постепенно перестают содержать собственный склад и покупают хранение по потребности.
Но настоящая ценность складшеринга заключается не в дроблении квадратных метров.
Современный складшеринг — это сочетание недвижимости, оборудования, персонала и цифровой платформы. Вместе с местом клиент может получить приемку, учет товара, погрузку, упаковку, маркировку, комплектацию заказов, обработку возвратов и доставку.
Именно здесь проходит граница между обычной субарендой и новым продуктом. Субаренда продает часть помещения. Складшеринг продает готовую складскую функцию.
Если говорить просто, складшеринг — это совместное и гибкое использование складской инфраструктуры несколькими компаниями.
Бизнес получает не обязательно отдельное помещение, а ровно тот объем мощности, который ему необходим сейчас: десять паллето-мест, несколько стеллажей, отдельный бокс или участок склада. Через месяц объем можно увеличить, а после окончания сезона — уменьшить.
В международной практике используются названия on-demand warehousing, flexible warehousing, shared warehousing и co-warehousing. По своей логике это «облачная» модель: как компании перестали покупать собственные серверы и начали арендовать вычислительную мощность, так они постепенно перестают содержать собственный склад и покупают хранение по потребности.
Но настоящая ценность складшеринга заключается не в дроблении квадратных метров.
Современный складшеринг — это сочетание недвижимости, оборудования, персонала и цифровой платформы. Вместе с местом клиент может получить приемку, учет товара, погрузку, упаковку, маркировку, комплектацию заказов, обработку возвратов и доставку.
Именно здесь проходит граница между обычной субарендой и новым продуктом. Субаренда продает часть помещения. Складшеринг продает готовую складскую функцию.
Почему этот формат появился именно сейчас
Традиционная аренда хорошо работает, когда бизнес способен прогнозировать загрузку на годы вперед. Но экономика последних лет устроена иначе.
Сезонность усилилась, потребительский спрос стал менее предсказуемым, стоимость заемного финансирования остается высокой, а маркетплейсы постоянно меняют правила, тарифы и географию поставок. Компаниям все сложнее принимать необратимые решения: арендовать большую площадь, закупать технику, создавать складскую команду.
Одновременно на рынке появился другой дисбаланс. После рекордного строительства 2023–2025 годов часть собственников получила свободные площади, а крупные арендаторы начали выводить излишки в субаренду. По данным NF Group, в 2025 году в российских регионах было введено почти 4 млн кв. м складов — на 89% больше, чем годом ранее. При этом объем сделок снизился, а вакансия с учетом субаренды выросла до 5,2%.
Получается идеальная основа для шеринговой модели: у одной стороны есть неиспользуемая мощность, другой стороне нужна площадь, но без долгого и жесткого обязательства.
Традиционная аренда хорошо работает, когда бизнес способен прогнозировать загрузку на годы вперед. Но экономика последних лет устроена иначе.
Сезонность усилилась, потребительский спрос стал менее предсказуемым, стоимость заемного финансирования остается высокой, а маркетплейсы постоянно меняют правила, тарифы и географию поставок. Компаниям все сложнее принимать необратимые решения: арендовать большую площадь, закупать технику, создавать складскую команду.
Одновременно на рынке появился другой дисбаланс. После рекордного строительства 2023–2025 годов часть собственников получила свободные площади, а крупные арендаторы начали выводить излишки в субаренду. По данным NF Group, в 2025 году в российских регионах было введено почти 4 млн кв. м складов — на 89% больше, чем годом ранее. При этом объем сделок снизился, а вакансия с учетом субаренды выросла до 5,2%.
Получается идеальная основа для шеринговой модели: у одной стороны есть неиспользуемая мощность, другой стороне нужна площадь, но без долгого и жесткого обязательства.
Что получает бизнес
Главное преимущество для арендатора — возможность превратить постоянные расходы в переменные.
При классической аренде компания платит за всю площадь независимо от загрузки. К базовой ставке добавляются эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, стеллажи, погрузочная техника, WMS, охрана и персонал. Даже пустой склад продолжает каждый день потреблять деньги.
В складшеринге клиент может платить за паллето-место, кубический метр, операцию или обработанный заказ. Товаров стало больше — расходы выросли. Товаров стало меньше — снизились.
Особенно ценна такая модель в нескольких ситуациях:
Фактически малый бизнес получает складской сервис уровня крупного ретейлера — но в розничном объеме.
Главное преимущество для арендатора — возможность превратить постоянные расходы в переменные.
При классической аренде компания платит за всю площадь независимо от загрузки. К базовой ставке добавляются эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, стеллажи, погрузочная техника, WMS, охрана и персонал. Даже пустой склад продолжает каждый день потреблять деньги.
В складшеринге клиент может платить за паллето-место, кубический метр, операцию или обработанный заказ. Товаров стало больше — расходы выросли. Товаров стало меньше — снизились.
Особенно ценна такая модель в нескольких ситуациях:
- выход бизнеса в новый регион без строительства собственной инфраструктуры;
- сезонный пик;
- временное переполнение основного склада;
- запуск интернет-магазина или нового SKU;
- хранение медленно оборачиваемого товара;
- работа по FBS с маркетплейсами;
- необходимость приблизить запас к покупателю.
Фактически малый бизнес получает складской сервис уровня крупного ретейлера — но в розничном объеме.
Что получает девелопер или собственник склада
Для владельца недвижимости складшеринг — возможность повысить доходность каждого квадратного метра. Но только при условии, что собственник готов выйти за рамки пассивной аренды.
Обычная модель понятна: один арендатор, фиксированная ставка, длинный договор и минимум операционной работы. В складшеринге клиентов много, договоры короче, оборот пользователей выше, а управление сложнее. Зато совокупная выручка с метра потенциально выше.
Девелопер получает несколько преимуществ.
Во-первых, он может монетизировать площади, которые сложно сдать одним крупным блоком. Особенно это актуально в период роста вакансии и замедления крупных сделок.
Во-вторых, диверсифицируется риск. Уход одного клиента из двадцати не равен потере единственного арендатора здания.
В-третьих, внутри объекта формируется воронка будущих классических арендаторов. Компания может начать с 20 паллет, вырасти до 500, а затем арендовать отдельный блок в том же комплексе.
Наконец, девелопер перестает продавать обезличенную коробку и создает продукт с добавленной стоимостью. Это уже не просто недвижимость, а warehouse-as-a-service — склад как услуга.
Обратная сторона очевидна: операционная сложность, более высокий CAPEX на деление площадей, IT, пожарную безопасность и контроль доступа. Поэтому наиболее реалистичная модель для классического девелопера — не самостоятельно становиться логистом, а привлекать профессионального оператора и делить с ним доход.
Для владельца недвижимости складшеринг — возможность повысить доходность каждого квадратного метра. Но только при условии, что собственник готов выйти за рамки пассивной аренды.
Обычная модель понятна: один арендатор, фиксированная ставка, длинный договор и минимум операционной работы. В складшеринге клиентов много, договоры короче, оборот пользователей выше, а управление сложнее. Зато совокупная выручка с метра потенциально выше.
Девелопер получает несколько преимуществ.
Во-первых, он может монетизировать площади, которые сложно сдать одним крупным блоком. Особенно это актуально в период роста вакансии и замедления крупных сделок.
Во-вторых, диверсифицируется риск. Уход одного клиента из двадцати не равен потере единственного арендатора здания.
В-третьих, внутри объекта формируется воронка будущих классических арендаторов. Компания может начать с 20 паллет, вырасти до 500, а затем арендовать отдельный блок в том же комплексе.
Наконец, девелопер перестает продавать обезличенную коробку и создает продукт с добавленной стоимостью. Это уже не просто недвижимость, а warehouse-as-a-service — склад как услуга.
Обратная сторона очевидна: операционная сложность, более высокий CAPEX на деление площадей, IT, пожарную безопасность и контроль доступа. Поэтому наиболее реалистичная модель для классического девелопера — не самостоятельно становиться логистом, а привлекать профессионального оператора и делить с ним доход.
Зарубежные примеры: от «Airbnb для складов» к логистической экосистеме
Самый известный пример — американская Flexe. Компания создала сеть более чем из 3 000 складских площадок в Северной Америке. Клиент может получить дополнительную емкость в нужном регионе без многолетнего договора и подключить разные склады через единый технологический контур. Flexe
Flowspace развивает похожую идею, но делает акцент на омниканальном фулфилменте: одна система управляет запасами и заказами для интернет-магазина, маркетплейсов, розницы и оптовых клиентов. В ноябре 2025 года компания расширила работу на Канаду, а в мае 2026-го представила новое омниканальное решение. Flowspace
Показательна история Stord. Компания начинала как маркетплейс свободных складских мощностей, но затем превратилась в полноценного логистического провайдера. В мае 2025 года Stord приобрела у UPS сеть Ware2Go — 21 фулфилмент-центр общей площадью около 2,5 млн кв. футов. FreightWaves
Эти примеры показывают важную закономерность: чистого «сведения собственника и арендатора» рынку недостаточно. Побеждают платформы, которые гарантируют стандарты операций, интеграцию данных и управляемое качество всей сети.
Самый известный пример — американская Flexe. Компания создала сеть более чем из 3 000 складских площадок в Северной Америке. Клиент может получить дополнительную емкость в нужном регионе без многолетнего договора и подключить разные склады через единый технологический контур. Flexe
Flowspace развивает похожую идею, но делает акцент на омниканальном фулфилменте: одна система управляет запасами и заказами для интернет-магазина, маркетплейсов, розницы и оптовых клиентов. В ноябре 2025 года компания расширила работу на Канаду, а в мае 2026-го представила новое омниканальное решение. Flowspace
Показательна история Stord. Компания начинала как маркетплейс свободных складских мощностей, но затем превратилась в полноценного логистического провайдера. В мае 2025 года Stord приобрела у UPS сеть Ware2Go — 21 фулфилмент-центр общей площадью около 2,5 млн кв. футов. FreightWaves
Эти примеры показывают важную закономерность: чистого «сведения собственника и арендатора» рынку недостаточно. Побеждают платформы, которые гарантируют стандарты операций, интеграцию данных и управляемое качество всей сети.
А что в России
В России термин «складшеринг» пока используется редко и не стал названием самостоятельного сегмента. Но сама модель уже существует под другими вывесками:
В первом полугодии 2025 года спрос на ответственное хранение в России, по оценкам участников рынка, вырос в среднем на 15%, а в Московском регионе — до 30%. В первом квартале 2026 года рост продолжился и оценивался в 10–15% год к году. По сути, бизнес уже голосует за складшеринг рублем — просто пока называет его 3PL или ответственным хранением. «Коммерсантъ»
В России термин «складшеринг» пока используется редко и не стал названием самостоятельного сегмента. Но сама модель уже существует под другими вывесками:
- ответственное хранение;
- фулфилмент;
- краткосрочная субаренда;
- хранение от одной паллеты;
- мини-склады и self-storage;
- распределенные склады для маркетплейсов.
В первом полугодии 2025 года спрос на ответственное хранение в России, по оценкам участников рынка, вырос в среднем на 15%, а в Московском регионе — до 30%. В первом квартале 2026 года рост продолжился и оценивался в 10–15% год к году. По сути, бизнес уже голосует за складшеринг рублем — просто пока называет его 3PL или ответственным хранением. «Коммерсантъ»
Есть ли складшеринг в Новосибирске
Проекта, который публично позиционировался бы как полноценная цифровая платформа складшеринга Новосибирска — с агрегатором независимых складов, едиными стандартами и онлайн-бронированием мощности, — мы не знаем.
Но фактические элементы модели в городе уже присутствуют.
СДЭК предлагает в Новосибирске региональный фулфилмент-склад и сеть дарксторов. Клиент может передать приемку, хранение, комплектацию, упаковку и отгрузку, разместив товар ближе к покупателям в Сибири. СДЭК Фулфилмент
Работают местные и федеральные фулфилмент-операторы: «Сибфилмент», 1FFT, FFBASE, SkladMP и другие. Например, новосибирский оператор «Пара коробок» заявляет о работе более чем с 200 продавцами, а 1FFT позиционирует площадку как склад для охвата Сибири и Дальнего Востока. «Пара коробок» и 1FFT
Есть ответственное хранение с оплатой за фактически занимаемую мощность и развитый сегмент мини-складов. По данным отраслевых публикаций, количество объектов индивидуального хранения в Новосибирске выросло на 19%, до 43 площадок. Это не полноценный B2B-складшеринг, но показатель сформированного спроса на дробный складской продукт.
Таким образом, правильный ответ звучит так: складшеринг в Новосибирске уже есть по содержанию, но еще не оформился как отдельная продуктовая категория и цифровой рынок.
Проекта, который публично позиционировался бы как полноценная цифровая платформа складшеринга Новосибирска — с агрегатором независимых складов, едиными стандартами и онлайн-бронированием мощности, — мы не знаем.
Но фактические элементы модели в городе уже присутствуют.
СДЭК предлагает в Новосибирске региональный фулфилмент-склад и сеть дарксторов. Клиент может передать приемку, хранение, комплектацию, упаковку и отгрузку, разместив товар ближе к покупателям в Сибири. СДЭК Фулфилмент
Работают местные и федеральные фулфилмент-операторы: «Сибфилмент», 1FFT, FFBASE, SkladMP и другие. Например, новосибирский оператор «Пара коробок» заявляет о работе более чем с 200 продавцами, а 1FFT позиционирует площадку как склад для охвата Сибири и Дальнего Востока. «Пара коробок» и 1FFT
Есть ответственное хранение с оплатой за фактически занимаемую мощность и развитый сегмент мини-складов. По данным отраслевых публикаций, количество объектов индивидуального хранения в Новосибирске выросло на 19%, до 43 площадок. Это не полноценный B2B-складшеринг, но показатель сформированного спроса на дробный складской продукт.
Таким образом, правильный ответ звучит так: складшеринг в Новосибирске уже есть по содержанию, но еще не оформился как отдельная продуктовая категория и цифровой рынок.
Почему Новосибирск подходит для этого формата
Новосибирск — одна из лучших региональных точек для запуска складшеринга.
Во-первых, город обслуживает не только собственную агломерацию. Это естественный распределительный узел для Западной и Восточной Сибири, связанный с Транссибом, федеральными автодорогами и аэропортом Толмачево. Размещение товара здесь позволяет работать одновременно с несколькими сибирскими регионами.
Во-вторых, в городе крупный и разнообразный слой потенциальных клиентов: дистрибьюторы, локальные производители, интернет-магазины, селлеры маркетплейсов, компании из Китая и Центральной Азии, выходящие в Сибирь.
В-третьих, на рынке сложилось редкое окно возможностей. По данным IBC Real Estate, на конец 2025 года объем качественного складского предложения Новосибирска составлял около 2,26 млн кв. м, вакансия достигала 12,4%, а ставка класса А снизилась на 13%, до 10 500 рублей за кв. м в год. Другие консультанты дают более низкую оценку вакансии из-за различий в методике и учете субаренды, однако все источники фиксируют главное: предложение выросло, рынок охладился, а собственники стали внимательнее относиться к заполнению площадей. IBC Real Estate
Именно в такой момент девелоперу имеет смысл не просто снижать ставку, а переупаковывать часть объекта в более доходный гибкий продукт.
Новосибирск — одна из лучших региональных точек для запуска складшеринга.
Во-первых, город обслуживает не только собственную агломерацию. Это естественный распределительный узел для Западной и Восточной Сибири, связанный с Транссибом, федеральными автодорогами и аэропортом Толмачево. Размещение товара здесь позволяет работать одновременно с несколькими сибирскими регионами.
Во-вторых, в городе крупный и разнообразный слой потенциальных клиентов: дистрибьюторы, локальные производители, интернет-магазины, селлеры маркетплейсов, компании из Китая и Центральной Азии, выходящие в Сибирь.
В-третьих, на рынке сложилось редкое окно возможностей. По данным IBC Real Estate, на конец 2025 года объем качественного складского предложения Новосибирска составлял около 2,26 млн кв. м, вакансия достигала 12,4%, а ставка класса А снизилась на 13%, до 10 500 рублей за кв. м в год. Другие консультанты дают более низкую оценку вакансии из-за различий в методике и учете субаренды, однако все источники фиксируют главное: предложение выросло, рынок охладился, а собственники стали внимательнее относиться к заполнению площадей. IBC Real Estate
Именно в такой момент девелоперу имеет смысл не просто снижать ставку, а переупаковывать часть объекта в более доходный гибкий продукт.
Какой складшеринг нужен Новосибирску
Я бы не ставил на буквальное копирование московского self-storage или американского «Airbnb для складов». Для Новосибирска перспективнее гибридная модель.
Оптимальный объект мог бы включать:
Наиболее логичные локации — зоны с быстрым выходом на федеральные трассы и удобной грузовой логистикой: Толмачевское направление, Обь, Криводановка, Пашино, восточные промышленные территории и коридоры, связанные с Северным объездом. Для городского фулфилмента важнее близость к потребителю; для регионального распределения — доступ к магистралям, а не центральный адрес.
Я бы не ставил на буквальное копирование московского self-storage или американского «Airbnb для складов». Для Новосибирска перспективнее гибридная модель.
Оптимальный объект мог бы включать:
- крупную зону ответственного паллетного хранения;
- небольшие закрытые блоки для дистрибьюторов;
- полочное хранение для селлеров;
- общую зону приемки и экспедиции;
- кросс-докинг для транзитных грузов;
- упаковку, маркировку и возвраты;
- холодильные модули;
- единый личный кабинет с учетом остатков;
- регулярные маршруты по СФО и на склады маркетплейсов.
Наиболее логичные локации — зоны с быстрым выходом на федеральные трассы и удобной грузовой логистикой: Толмачевское направление, Обь, Криводановка, Пашино, восточные промышленные территории и коридоры, связанные с Северным объездом. Для городского фулфилмента важнее близость к потребителю; для регионального распределения — доступ к магистралям, а не центральный адрес.
Пойдет ли тренд в Новосибирск
Мой прогноз — да, пойдет, но не под одним названием и не в чистом виде.
В ближайшие годы рынок вряд ли увидит десятки площадок с яркой вывеской «складшеринг». Скорее будут расширяться ответственное хранение, фулфилмент, делимые складские блоки, сервисные склады и краткосрочная мощность для сезонных задач. Постепенно эти продукты объединятся цифровым учетом и общими стандартами.
Главным драйвером станет не мода на шеринг, а экономика. Бизнесу дорого держать недозагруженный склад. Девелоперу дорого ждать крупного арендатора. Заемное финансирование ограничивает строительство «на всякий случай». В этих условиях обе стороны начинают ценить гибкость.
Для Новосибирска формат особенно перспективен как инфраструктура входа в Сибирь. Компания из Москвы, Китая или Казахстана сможет разместить здесь пробную партию, протестировать спрос и только затем принимать решение о полноценном региональном складе.
При этом складшеринг не заменит классическую аренду. Крупный ретейлер со стабильным товарным потоком по-прежнему предпочтет собственный или долгосрочно арендованный распределительный центр. Но переменная часть спроса — сезон, региональная экспансия, новый ассортимент, возвраты, малый e-commerce — будет все активнее уходить в сервисную модель.
Мой прогноз — да, пойдет, но не под одним названием и не в чистом виде.
В ближайшие годы рынок вряд ли увидит десятки площадок с яркой вывеской «складшеринг». Скорее будут расширяться ответственное хранение, фулфилмент, делимые складские блоки, сервисные склады и краткосрочная мощность для сезонных задач. Постепенно эти продукты объединятся цифровым учетом и общими стандартами.
Главным драйвером станет не мода на шеринг, а экономика. Бизнесу дорого держать недозагруженный склад. Девелоперу дорого ждать крупного арендатора. Заемное финансирование ограничивает строительство «на всякий случай». В этих условиях обе стороны начинают ценить гибкость.
Для Новосибирска формат особенно перспективен как инфраструктура входа в Сибирь. Компания из Москвы, Китая или Казахстана сможет разместить здесь пробную партию, протестировать спрос и только затем принимать решение о полноценном региональном складе.
При этом складшеринг не заменит классическую аренду. Крупный ретейлер со стабильным товарным потоком по-прежнему предпочтет собственный или долгосрочно арендованный распределительный центр. Но переменная часть спроса — сезон, региональная экспансия, новый ассортимент, возвраты, малый e-commerce — будет все активнее уходить в сервисную модель.
Вывод
Складшеринг — не очередное модное слово с окончанием «шеринг». Это ответ складского рынка на новую экономическую реальность, в которой гибкость становится ценнее размера.
Для бизнеса это возможность не замораживать деньги в лишних площадях и инфраструктуре. Для девелопера — способ повысить доходность, диверсифицировать пул клиентов и превратить пустующие метры в востребованный сервис.
Новосибирск уже располагает всеми частями будущего рынка: крупным логистическим узлом, качественными складами, растущим фулфилментом, селлерами, ответственным хранением и спросом на небольшие площади. Не хватает только того, кто соберет эти элементы в единый понятный продукт.
И, возможно, следующий заметный формат складской недвижимости Сибири будет выглядеть не как очередная огромная коробка, а как склад, который можно включать и масштабировать почти так же легко, как облачный сервис.
Складшеринг — не очередное модное слово с окончанием «шеринг». Это ответ складского рынка на новую экономическую реальность, в которой гибкость становится ценнее размера.
Для бизнеса это возможность не замораживать деньги в лишних площадях и инфраструктуре. Для девелопера — способ повысить доходность, диверсифицировать пул клиентов и превратить пустующие метры в востребованный сервис.
Новосибирск уже располагает всеми частями будущего рынка: крупным логистическим узлом, качественными складами, растущим фулфилментом, селлерами, ответственным хранением и спросом на небольшие площади. Не хватает только того, кто соберет эти элементы в единый понятный продукт.
И, возможно, следующий заметный формат складской недвижимости Сибири будет выглядеть не как очередная огромная коробка, а как склад, который можно включать и масштабировать почти так же легко, как облачный сервис.